Квартира с сюрпризом: как не купить жилье с пожизненным жильцом из 90-х

По данным MSK1.RU, на российском рынке вторичного жилья формируется новая волна афер: покупатели всё чаще обнаруживают, что вместе с квартирой унаследовали человека с бессрочным правом проживания. В отличие от громких историй с поддельными доверенностями, эта схема опирается на самое законное из оснований — отказ от доли при приватизации начала девяностых, — и выселить такого жильца практически невозможно.

Механика «соседа в нагрузку»

Ситуация, описанная в материале MSK1.RU, выглядит почти анекдотично — и от этого еще более тревожно. Житель Санкт-Петербурга приобрел квартиру за восемь миллионов, вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт, а на пороге появился пожилой незнакомец с заявлением: «Я тоже буду здесь жить». Выяснилось, что в начале девяностых, когда квартира приватизировалась, этот человек добровольно отказался от своей доли в пользу другого собственника, сохранив за собой пожизненное право пользования. Ни последующие продажи, ни смена владельцев это право не погасили.

Специалисты по недвижимости, опрошенные MSK1.RU, связывают рост таких историй с массовым переходом приватизированного жилья уже ко второму и третьему покупателю. При этом сведения о лицах, отказавшихся от участия в приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН — стандартная проверка перед сделкой их попросту не покажет. Продавцы нередко умалчивают о постороннем жильце — иногда сознательно, иногда по незнанию, особенно если квартира переходила по наследству или неоднократно перепродавалась.

Почему закон оказывается на стороне «соседа»

Как уточняет в беседе с изданием частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова, бессрочное право пользования жилым помещением действительно закреплено в законе, однако это не абсолют. Если человек много лет назад добровольно выехал, обзавелся другим жильем, не платил за коммунальные услуги и не пытался вернуться — при том что ему никто не препятствовал, — суд может признать его утратившим это право. Только для этого новому собственнику придется собрать внушительную доказательную базу.

Одновременно юрист советует направлять претензии к продавцу: если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова добавляет, что подобные споры рассматриваются индивидуально — суд анализирует состояние здоровья сторон, их поведение до и после сделки, порядок расчетов, наличие независимых консультаций. Гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно, но шансы значительно возрастают, если покупатель действовал добросовестно.

Что делать, если «сосед» уже на пороге

В положении петербургского покупателя юристы, опрошенные MSK1.RU, настаивают на двух параллельных треках. Первый — доказать в суде утрату «соседом» права пользования: пригодятся документы о его длительном отсутствии, квитанции об оплате ЖКУ другими лицами, сведения о наличии у него иного жилья. Второй — предъявить требования продавцу: сокрытие информации о правах третьих лиц дает основание для иска о снижении цены или расторжении договора. В контексте этой истории практический запрос прозрачен: стандартной выписки из ЕГРН недостаточно, и каждый шаг — от запроса архивных справок до фиксации обстоятельств сделки — стоит документировать, пока право не пришлось отстаивать в зале суда.