Почему оценка ЦБ отличается от средних цен
Регулятор разработал эконометрическую модель, которая сравнивает цены не в целом по рынку, а с учетом характеристик жилья. В расчет включались дата постройки дома, класс недвижимости, площадь квартиры и другие параметры. Такой подход нужен, чтобы сопоставлять более похожие объекты, а не смешивать в одной оценке новые дома, старый фонд и разные региональные структуры продаж.
По данным Банка России, если ориентироваться на средние цены Росстата по первичному и вторичному рынкам в целом по стране, по итогам I квартала 2026 года разница составляла 52%. В ЦБ объясняют, что такая оценка шире в том числе из-за состава сравниваемого жилья: новостройки в среднем качественно отличаются от старого фонда, а во «вторичку» попадает не только недавно построенное жилье. Кроме того, на рынке новостроек выше доля регионов с более дорогим жильем, включая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край.
Иными словами, цифра 52% показывает разницу между большими рыночными массивами, но не обязательно отвечает на вопрос конкретного покупателя: насколько дороже будет сопоставимая квартира в новостройке по сравнению с похожим объектом на вторичном рынке.
Что это меняет для покупателя
Практический вывод из оценки ЦБ — сравнивать не «первичку против вторички» вообще, а конкретные варианты с максимально близкими параметрами. Если покупатель смотрит новостройку и квартиру в уже построенном доме, важно учитывать не только цену в объявлении, но и состояние объекта, возможные затраты на ремонт, класс дома, площадь и локацию.
Отдельно стоит обращать внимание на перепродаваемые новостройки. В оценке Банка России разрыв без учета затрат на ремонт составляет 9%, но с учетом таких затрат увеличивается до 18%. Это означает, что формально близкая цена двух объектов может выглядеть иначе после учета расходов, которые потребуются для приведения квартиры в пригодное для проживания состояние.
Для тех, кто выбирает жилье с ипотекой, новость важна еще и потому, что Банк России связывает свою оценку с рисками кредитования. Анализ регулятора, как указано в опубликованных материалах, подтвердил обоснованность повышенных требований к капиталу банков при выдаче ипотеки с первоначальным взносом менее 20%, а также прямых ограничений на выдачу таких рискованных кредитов. По позиции ЦБ, эти меры покрывают риски снижения стоимости строящегося жилья при его продаже на вторичном рынке.
За чем следить дальше
Покупателям стоит отслеживать не только заявленную цену квартиры, но и условия финансирования. Банк России указывает, что для защиты от других рисков регулятор и банки при необходимости могут устанавливать требования к первоначальному взносу на более высоком уровне. Это не означает автоматического изменения условий по всем сделкам, но делает первоначальный взнос одним из ключевых параметров, который нужно проверять до выбора объекта.
Еще один ориентир — способ сравнения цен в рыночной аналитике. Если в публикации используются средние цены по первичному и вторичному рынкам, такая оценка может отражать не только ценовой разрыв, но и различия в качестве жилья, возрасте домов и географии продаж. Для личного решения полезнее сравнивать несколько сопоставимых квартир и отдельно считать расходы, которые не видны в цене: прежде всего ремонт там, где он необходим.
Пока из опубликованной информации следует, что Банк России делает акцент не на одном универсальном проценте, а на корректности сравнения. Для рынка это сигнал: разрыв между новостройками и вторичным жильем зависит от методики расчета, а для покупателя — от конкретной квартиры, ее состояния и условий кредита.